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陳益盛:三指標!商辦擺脫不景氣,買方回籠
新聞發佈時間:2018/07/24 09:13:10 am
       

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】近幾年來住宅市場在一片不景氣的氣氛下渡過,房價持續下探,也還沒有人敢打包票這波下跌潮還要多久,但至少只要屋主或建商讓利其交易量就會出來。反觀商辦市場,與住宅市場的變化與走勢似乎不太相同。近三年台北市中心商辦市場交易,依據宏大不動產企研室統計調查,商辦交易價格及數量的變化,價格變動呈微幅下修,數量亦有些微的起伏變化。商仲業者表示有三項指標,並參考台北市公司登記家數近年的成長,可以提供企業在購置自用辦公室,或投資置產的策略上作為參考。

宏大國際資產統計中型規模以上面積之辦公室交易,約略看出2015年~2017年的五大行政區平均交易單價分別為77.2萬、76.18萬、71.66萬,價格呈微幅的下修,交易數量則由2015年的195件,下滑至2016年的158件,到了2017年交易量則反而提高為167件,可謂價跌量增,這點與住宅市場類似,只是跌幅相對較少分別為1.3%、5.9%,而到了2018年2018年4月截止,整體價格反而微幅上升至每坪72.82萬,增幅約1.6%。

至於內湖、南港的市場交易,其價格與量的變化則較不明顯,2015年~2017年間大致有每坪1萬~2萬元的起伏,其中內湖區交易量以科技園區為大宗,又以西湖段最佳,南港則是以南港軟體園區及周邊為主,園區內因規畫較完善交易價格較高。

宏大國際資產陳益盛總經理指出,有三項指標顯示商辦市場已擺脫市場不景氣,買方陸續回籠看屋:

一、商辦交易價、量變化。依據統計實價登錄,2017年2017年交易量已超越前年105年,而交易單價2018年已超越2017年。而實際上的買賣,陳益盛表示目前幫數十家企業代尋優質商辦,可謂買方量多過可出售的物件。

二、台北市新增商辦供給無幾,甚至近年有數萬坪大樓已從原先的辦公用途變更為旅館,或重建為高級住宅,即使買方需求略微減少,但市場買賣供給量幾乎呈現負成長。因此商辦買賣的選擇不似住宅那麼多,單價百萬級的優質商辦於市場上仍一戶難求,有錢也買不到。

三、商辦投報率遠高於銀行定存利率,亦優於住宅。以台北市中心五大行政區商辦平均毛投報率約2.3%~2.5%,內湖區的毛投報率約可達2.6%~2.8%,但內湖區空置招租期可能較市中心來得長。換句話說持有商辦的屋主,除非有資金運用計畫,否則沒有所謂賣壓,更不會拋售,尤其位居雙捷運站周邊物件其降價彈性相對有限。



此外,據台北市政府商業處的統計,北市公司登記家數近年仍持續成長,2015年12月時北市公司登記家數為172,436家,2016為175,544家,到2018年6月為179,930家,近三年來公司登記仍逐年增加累積約7494家,對於商辦的租、買需求自然持續成長。

陳益盛表示,就統計所得到的交易資料,只能概略判斷對各區或整體商辦市場的交易氛圍,實際仍須視特定個案或路段的前、後期交易的價格變化。陳益盛建議有投資、置產需求的企業或投資人,仍應視個案條件來做合理的出價,初步評估建議投資人可從標的的實際租金或合理租金,以台北市B辦的平均租金,主要落在每坪1400元~1800元之間,以市中心平均商辦毛投報率2.3%~2.5%來回推合理的市場價格,如此較不易落入低估買不到,或高估買貴的可能。A辦租金則從入門的2200元~3500為主。

宏大國際資產陳益盛總經理指出,以長期對北市商辦市場的經營與觀察,本土企業在選擇辦公室時主要有三大要點,包括企業形象考量、實用性如大眾交通、用餐便利等,最後評估業種的特性來做考量,以下三個步驟可供有意購買商辦的企業做參考:

1.首重的條件是交通便利,而又以近雙捷運為首選,因此成熟的捷運辦公商圈較受老闆、員工喜愛,一般多選擇捷運站距離500公尺內為優先。

2.其次為商業活動及生活機能良好,最簡單評估方式就是是以多家金融機構林立為佳,近郵局,餐廳密集員工飲食方便。

3.再來則是建築物規劃與管理,從外觀、建材到大樓維護等,因此大樓具備一定的門面為佳,如樓下為銀行更為理想,而大樓的管理與設備維護也是最後的關鍵因素。

此外,陳益盛表示,如要同時考量投資增值價值或潛力,亦可從標的物是否具都更改建可能性著眼,包括標的位居主幹道,基地面積300坪以上,戶數單純,同時具改建住宅的可能性等等。
只要能滿足企業以上三加一等幾項原則,投資人就比較能安全下庄,找到符合自身企業需求,或者滿足投資價值的商辦標的,如能找到一位兼具專業與熱忱的商仲經紀人,將會更事半功倍,建議消費者可多問多比較。

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